Acheter sur plan en Israël : le guide complet pour les acheteurs étrangers

Qu'est-ce qu'un achat sur plan (dira al ha-niyar) et pour qui

En hébreu, on parle de « dira al ha-niyar », littéralement « appartement sur le papier ». Vous signez un contrat avec un promoteur (kablan) pour un logement qui n'existe pas encore, ou qui est en cours de construction, et vous payez par étapes jusqu'à la remise des clés. Le bien est livré neuf, conforme à un descriptif technique annexé au contrat.

Cette formule convient particulièrement à trois profils. D'abord les familles qui préparent leur alyah et veulent un logement neuf prêt à leur arrivée, sans travaux. Ensuite les investisseurs qui cherchent un bien facile à louer, avec parking, ascenseur, pièce sécurisée (mamad) et parties communes récentes. Enfin les acheteurs qui préfèrent étaler leur effort financier plutôt que de payer la totalité du prix en quelques semaines comme dans l'ancien.

En contrepartie, vous achetez sur la base de plans, d'un descriptif et de la réputation d'un promoteur. Vous acceptez un délai jusqu'à la livraison et une part d'incertitude sur le résultat final. C'est précisément pour encadrer ce risque que le législateur israélien a prévu des protections fortes, à condition de savoir les utiliser.

Pour un acheteur qui vit à l'étranger, la difficulté tient surtout à la distance : difficile de juger un quartier en devenir, de visiter l'appartement témoin ou de suivre le chantier. C'est là qu'un accompagnement local, indépendant du promoteur, fait la différence.

Les garanties de la loi sur la vente (Hok HaMecher)

La loi sur la vente (appartements) – garantie des investissements des acquéreurs, connue sous le nom de Hok HaMecher, est le socle de votre protection. Son principe est simple : chaque paiement que vous versez au promoteur doit être couvert par une garantie prévue par la loi. En pratique, il s'agit le plus souvent d'une garantie bancaire émise par la banque qui finance le projet, ou d'une police d'assurance émise par un assureur. Si le promoteur fait faillite ou ne livre pas, cette garantie vous permet de récupérer les sommes versées.

Ces paiements passent par le carnet de bons de paiement du projet, le « pinkas shovarim ». Chaque bon correspond à un compte bancaire dédié au projet, surveillé par la banque accompagnatrice. Lorsque vous payez avec un bon, la banque enregistre le versement et émet la garantie correspondante à votre nom. Vous devez ensuite recevoir le document de garantie : conservez-le précieusement.

Le point essentiel à retenir : payer en dehors de ce circuit fait perdre la protection. Un virement direct sur un compte personnel du promoteur, un paiement en espèces, un acompte versé à un intermédiaire ou un « arrangement » pour obtenir une remise ne sont pas couverts. Si un vendeur vous propose ce type de montage, c'est un signal d'alerte majeur.

Votre avocat vérifie avant la signature que le projet dispose bien d'une banque accompagnatrice, que les bons de paiement sont émis à votre nom et que le contrat prévoit la remise d'une garantie pour chaque versement. Il contrôle aussi le moment où la garantie est levée, en principe après l'enregistrement de vos droits.

L'indexation sur l'indice du coût de la construction

Dans un achat sur plan, le prix est en général indexé : les paiements dus après la signature sont réévalués selon l'évolution d'un indice. Pendant longtemps, les contrats pouvaient prévoir une indexation sur la totalité des sommes restant dues. L'amendement n° 9 à la loi sur la vente (appartements) a fortement encadré cette pratique.

Pour les contrats signés à partir du 07/07/2022, seule l'indexation sur l'indice des intrants de la construction (madad tsomet ha-bniya) est autorisée. Les autres indices ne peuvent plus être utilisés dans ce cadre.

• Les 20 % du prix payés en premier ne sont pas indexés.
• Au maximum 50 % de chaque paiement suivant peut être indexé, soit au plus 40 % du prix au total.
• L'indexation s'arrête à la date de livraison prévue au contrat, même si la livraison est en retard : un retard du promoteur ne peut donc pas alourdir votre facture d'indexation.

Les retards de livraison

Les retards de chantier sont fréquents en Israël. La loi prévoit un mécanisme d'indemnisation automatique qui ne dépend pas de la bonne volonté du promoteur. Un délai de grâce de 60 jours est toléré après la date de livraison prévue au contrat. Au-delà de ce délai, une indemnité est due rétroactivement depuis le premier jour de retard.

Cette indemnité est calculée sur la base d'un loyer de référence pour un logement comparable à celui que vous avez acheté : 150 % de ce loyer pendant les 8 premiers mois de retard, puis 125 % à partir du 9e mois. L'idée est de compenser le fait que vous devez vous loger ailleurs, ou que vous perdez des revenus locatifs, pendant que le bien n'est pas livré.

Les promoteurs invoquent parfois la force majeure pour échapper à cette indemnité : pénurie de main-d'œuvre, décisions administratives, situation sécuritaire. Chaque cas est particulier et cela s'examine avec un avocat, au regard du contrat et des circonstances réelles. Ne signez jamais de renonciation à vos droits au moment de la remise des clés sans l'avis de votre avocat.

La remise des clés et l'après-livraison

À l'approche de la livraison, le promoteur vous convoque pour une visite de réception. C'est le moment de relever chaque défaut : finitions, carrelage, menuiseries, installations électriques et sanitaires, conformité au descriptif. Faites-vous accompagner par un ingénieur ou un inspecteur (bodek) indépendant, surtout si vous vivez à l'étranger. La loi sur la vente prévoit en outre des périodes pendant lesquelles le promoteur doit reprendre les défauts constatés après la livraison : votre avocat vous indique celles qui s'appliquent à votre contrat.

Après la remise des clés viennent l'enregistrement de vos droits, qui peut prendre du temps sur un immeuble neuf, puis la vie de l'immeuble : comité des copropriétaires, charges, raccordements. Si vous ne vivez pas encore en Israël, nous pouvons assurer la réception à votre place, suivre les reprises et préparer la mise en location.

Checklist avant de signer

Imprimez cette liste et cochez chaque point avec votre avocat avant de vous engager auprès d'un promoteur.

• Solidité du promoteur : projets déjà livrés, respect des délais passés, avis d'acheteurs, situation financière.
• Permis : le permis de construire est-il délivré, ou seulement demandé ? Vérifiez ce qui est réellement autorisé.
• Garanties : banque accompagnatrice identifiée, bons de paiement à votre nom, garantie remise pour chaque versement.
• Échéancier : dates et montants de chaque paiement, cohérents avec l'avancement réel du chantier.
• Clause d'indexation conforme : indice des intrants de la construction uniquement, dans les limites légales.
• Date de livraison : une date précise inscrite au contrat, pas une simple estimation.
• Spécifications techniques (mifrat) : matériaux, équipements, surfaces, orientation, parking et cave décrits en détail.
• Frais d'avocat du promoteur : montant et plafond indiqués noir sur blanc.
• Droit de changements : ce que vous pouvez modifier, à quel coût et jusqu'à quelle étape.
• Visite de fin de chantier : procès-verbal de réception, liste des réserves et délai de reprise des défauts.

Frais et taxe d'acquisition

Au prix du bien s'ajoutent la taxe d'acquisition (mas rechisha), vos frais d'avocat, les frais d'avocat du promoteur et, le cas échéant, une commission d'agence. La taxe dépend de votre statut : résident achetant son logement unique, acheteur d'un bien supplémentaire, non-résident ou oleh hadash. Sur un achat sur plan, elle est calculée sur le prix du contrat et payée dans les semaines qui suivent la signature, et non à la livraison.

Pour estimer le coût total de votre projet selon votre situation, utilisez notre calculateur, fondé sur les barèmes officiels.

Questions fréquentes