Calculez le coût total de votre achat immobilier en Israël

La taxe d'acquisition (mas rechisha)

C'est le poste principal. Elle est due par tout acheteur et se calcule par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne s'applique qu'à la part du prix comprise dans sa tranche. Pour un résident qui achète son logement unique, la première tranche, jusqu'à 1 978 745 ₪, est exonérée ; viennent ensuite 3,5 % jusqu'à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪ et 10 % au-delà. Pour un logement supplémentaire ou un acheteur non-résident, le taux est de 8 % dès le premier shekel jusqu'à 6 055 070 ₪, puis de 10 %.

Les honoraires d'avocat

En Israël, chaque partie est représentée par son propre avocat. Le vôtre vérifie le bien, négocie et rédige le contrat, déclare la taxe et enregistre la propriété. Ses honoraires se négocient librement ; le calculateur retient par défaut une hypothèse courante de 0,5 % du prix plus TVA, que vous pouvez modifier.

Le courtage

Si vous passez par une agence, sa commission doit être fixée par écrit avant toute visite. Le calculateur propose une hypothèse de 2 % plus TVA, modifiable, et une case « pas d'agent » si vous achetez directement auprès d'un promoteur ou d'un particulier.

L'expertise technique

Une inspection par un ingénieur permet de repérer les défauts avant de s'engager. L'hypothèse par défaut est de 3 000 ₪, à ajuster selon la taille du bien et le devis obtenu.

Les frais bancaires éventuels

Si vous financez votre achat par une mashkanta, la banque peut facturer des frais de dossier et exiger une évaluation du bien. Ces montants varient d'une banque à l'autre : demandez-les à votre courtier en crédit avant de signer.

Les acheteurs francophones parlent spontanément de « frais de notaire » pour désigner l'ensemble des coûts qui s'ajoutent au prix. Pourtant, il n'y a pas de notaire dans une vente immobilière israélienne. C'est l'avocat de chaque partie qui sécurise l'acte : il vérifie l'inscription du bien au Tabou, le registre foncier, contrôle l'absence d'hypothèque ou de saisie, rédige le contrat puis fait enregistrer le transfert de propriété au Tabou une fois le prix payé.

L'« équivalent des frais de notaire » en Israël correspond donc surtout à la taxe d'acquisition et aux honoraires d'avocat, auxquels s'ajoutent le courtage et l'expertise. C'est exactement ce total que le calculateur ci-dessus additionne.

Résident israélien – logement unique

C'est le barème le plus favorable, avec une première tranche exonérée jusqu'à 1 978 745 ₪.

Résident – logement supplémentaire et non-résident

Le taux de 8 % s'applique dès le premier shekel, puis 10 % au-delà de 6 055 070 ₪. Ces taux relèvent d'une disposition temporaire en vigueur jusqu'au 31/12/2026. Un non-résident qui devient résident dans un délai déterminé après l'achat peut, sous conditions, demander a posteriori le barème du logement unique.

Oleh hadash – logement unique

Pour les achats effectués depuis le 15/08/2024, entre un an avant et sept ans après l'alyah, la réglementation 12A prévoit 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ puis 0,5 % sur la part du prix comprise entre ce seuil et 6 055 070 ₪. Au-delà de ce montant, le calcul dépend de votre situation et doit être vérifié par un avocat.

Combien coûte la taxe d'acquisition pour un bien de 2 500 000 ₪ ?

Pour un résident qui achète son logement unique, elle s'élève à 20 538 ₪. Pour un logement supplémentaire ou un non-résident, elle est de 200 000 ₪. Pour un oleh hadash achetant son logement unique, elle est de 2 606 ₪.

Un acheteur étranger paie-t-il plus de taxe ?

Oui : un non-résident relève du même barème qu'un logement supplémentaire, soit 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà, selon la disposition temporaire en vigueur jusqu'au 31/12/2026.

Qui calcule et paie le mas rechisha ?

C'est l'acheteur qui paie. Son avocat calcule le montant exact, dépose la déclaration auprès de l'Autorité fiscale et s'assure du paiement avant l'enregistrement au Tabou.

Les honoraires d'avocat et de courtage sont-ils fixés par la loi ?

Non. Ils se négocient. Les valeurs du calculateur sont des hypothèses courantes, modifiables, et non des tarifs officiels.

Ce calcul remplace-t-il l'avis d'un avocat ?

Non. Il donne un ordre de grandeur fiable fondé sur les barèmes officiels, mais votre situation exacte (statut, date d'alyah, autres biens détenus) doit être validée par votre avocat.