Oleh hadash : acheter son premier logement en Israël, étape par étape

Acheter avant ou après l'alyah ?

C'est la première question que se posent la plupart des familles. Il n'existe pas de bonne réponse universelle : tout dépend de votre connaissance du pays, de votre situation professionnelle et de votre capacité à financer l'achat.

Louer d'abord a de vrais avantages. Vous découvrez les quartiers au quotidien, vous testez les trajets, les écoles, les synagogues et la vie locale avant de vous engager. Vous évitez de vous tromper de ville ou de rue, erreur coûteuse et fréquente chez les nouveaux arrivants. Enfin, une fois vos revenus israéliens établis, votre dossier de financement auprès des banques est souvent plus solide.

Acheter avant ou dès l'arrivée présente d'autres atouts. Vous posez vos valises dans votre propre logement, sans double déménagement. Vous sécurisez un bien dans un quartier recherché ou dans un programme neuf qui vous plaît. Et si vous n'emménagez pas tout de suite, le bien peut être loué en attendant.

Bonne nouvelle : vous n'êtes pas obligé de choisir dans la précipitation. L'avantage fiscal des olim couvre la période allant d'un an avant l'alyah à sept ans après. Vous pouvez donc acheter un peu avant votre arrivée, ou prendre plusieurs années pour vous installer et choisir sereinement.

L'avantage olim sur la taxe d'acquisition

La taxe d'acquisition (mas rechisha) est le principal frais d'un achat immobilier en Israël. Les olim hadashim bénéficient d'un barème réduit prévu par la réglementation 12A. Pour les achats réalisés depuis le 15/08/2024, et pour un logement unique, le barème est le suivant :

• 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ ;
• 0,5 % sur la part du prix comprise entre 1 978 745 ₪ et 6 055 070 ₪ ;
• au-delà de 6 055 070 ₪, la situation est à vérifier avec un avocat.

Financer : la mashkanta

Le crédit immobilier israélien s'appelle la mashkanta. Il est accordé par les banques israéliennes, qui combinent généralement plusieurs tranches (les « maslulim ») : taux fixe ou variable, indexé ou non. Cette construction en tranches est très différente des prêts français ou américains et mérite d'être bien comprise.

Beaucoup d'olim font appel à un courtier en crédit (yoets mashkantaot). Il compare les offres des banques, construit la combinaison de tranches adaptée à votre profil et négocie pour vous. Pour un nouvel arrivant dont les revenus sont en partie à l'étranger, son aide est souvent précieuse.

Côté dossier, préparez tôt vos justificatifs de revenus, relevés bancaires, avis d'imposition, pièce d'identité et teudat oleh. Si vos revenus viennent de l'étranger, les banques demandent des documents traduits et parfois certifiés. Obtenez un accord de principe (ishour ekroni) avant de signer quoi que ce soit : il vous indique votre capacité d'emprunt réelle.

Choisir sa ville

Le choix de la ville conditionne votre vie quotidienne autant que votre budget. Voici nos repères pour les villes où nous accompagnons les acheteurs :

• Immobilier à Netanya — Netanya : la grande ville francophone du littoral, avec une communauté française très présente, des commerces et services en français.
• Immobilier à Ashdod — Ashdod : forte communauté francophone, grandes plages, familles nombreuses, et notre bureau sur place.
• Immobilier à Raanana — Raanana : ville verte et calme, très appréciée de la communauté anglophone et des familles.
• Immobilier à Jérusalem — Jérusalem : la capitale, pour une vie religieuse et culturelle intense, avec des quartiers francophones et anglophones.
• Immobilier à Tel Aviv — Tel Aviv : le cœur économique et culturel du pays, pour une vie urbaine, internationale et dynamique.
• Immobilier à Herzliya — Herzliya : villas et appartements haut de gamme près de la mer et des pôles technologiques.

Neuf ou ancien : que choisir ?

Dans l'ancien (yad shniya), vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez emménager rapidement et négocier directement avec le vendeur. En contrepartie, l'immeuble peut être plus âgé, sans ascenseur, sans parking ou sans pièce sécurisée, et des travaux sont parfois à prévoir. Certains immeubles anciens font l'objet de projets de rénovation urbaine (tama ou pinouï-binouï), qui peuvent valoriser le bien à terme mais impliquent des années de chantier : votre avocat vérifie le statut de l'immeuble.

Dans le neuf, vous achetez souvent sur plan auprès d'un promoteur, avec un logement moderne et des parties communes récentes, et un paiement échelonné pendant la construction. C'est une option intéressante si votre alyah est prévue à moyen terme : le bien peut être livré au moment de votre installation. Mais l'achat sur plan obéit à des règles spécifiques (garanties, indexation, retards) qu'il faut connaître avant de signer.

Il n'y a pas de meilleur choix dans l'absolu : tout dépend de votre calendrier, de votre budget et de votre tolérance aux délais. Nous vous présentons les deux types de biens et vous aidons à comparer objectivement.

Les démarches pas à pas

1. Recherche : définissez votre budget avec votre courtier, vos quartiers et vos critères, puis recevez une sélection de biens, y compris off-market.
2. Visite : sur place ou en vidéo, avec un conseiller qui vous signale les points forts et les défauts du bien et de l'immeuble.
3. Avocat : choisissez votre propre avocat, indépendant du vendeur. Il vérifie le registre foncier, les dettes, les permis et prépare le contrat.
4. Contrat : négociation du prix et des conditions, signature, premier versement, puis déclaration de la taxe d'acquisition.
5. Tabou : enregistrement de votre propriété au registre foncier (Tabou), ou auprès de l'organisme compétent selon le bien.

Acheter à distance avant son arrivée est tout à fait possible. Nous organisons les visites vidéo, vous vous appuyez sur votre avocat pour les vérifications, et la signature peut se faire par procuration. Vous arrivez en Israël avec votre bien déjà sécurisé.

Les erreurs fréquentes à éviter

Un conseiller local, indépendant du vendeur, vous aide à éviter ces pièges : il connaît les quartiers, les immeubles et les usages, et parle votre langue. C'est tout le sens de notre accompagnement, de la première recherche jusqu'à la remise des clés.

• Choisir une ville sur photos : une rue, un étage ou une orientation changent tout. Visitez, ou faites visiter en vidéo par quelqu'un de confiance, à différents moments de la journée.
• Signer un document avant d'avoir un avocat : en Israël, même un « zikhron devarim » (protocole d'accord) peut engager. Ne signez rien sans votre avocat.
• Oublier les frais annexes : taxe d'acquisition, avocat, éventuelle commission d'agence, ameublement, arnona (taxe municipale) et charges d'immeuble (vaad bayit) doivent entrer dans votre budget.
• Supposer que l'avantage olim est automatique : il dépend de votre statut, de la date d'achat et de votre situation patrimoniale. Faites-le confirmer avant de fixer votre budget.
• Négliger le transfert de fonds : anticipez les délais bancaires et les justificatifs d'origine des fonds demandés par les banques israéliennes pour éviter un retard le jour du paiement.

Et si je loue mon bien en attendant mon installation ?

Si vous achetez avant votre alyah, ou si votre installation prend du temps, louer le bien permet de couvrir une partie des frais et d'éviter un logement vide. Nous gérons tout pour vous : mise en location, sélection du locataire, bail adapté à votre date d'arrivée, encaissement des loyers, entretien et reporting. Avec plus de 13 ans d'expérience et 450 propriétaires accompagnés, nous préparons aussi la reprise du bien le jour où vous emménagez.

Questions fréquentes